膨胀珍珠岩是酸性火山玻璃质熔岩，因其具有珍珠裂隙结构而得名。其高温膨胀机理在于: 珍珠岩矿石中含有4%〜6%的结合水，当矿石接近软化点并迅速软化成熔体时，其结合水汽化膨胀形成气泡，此时使玻璃质迅速冷却到软化点以 下，就形成了多孔结构的膨胀珍珠岩产品。
膨胀珍珠岩为白色颗粒，内部为蜂窝状结构，具有轻质、绝热、吸声、无毒、无臭味、不燃烧等特性。既可作绝热材料，又可作吸声材料，还可作工业滤料，是一种用途相当广泛的材料。除散料应用外，还可以加工成板、砖、管壳等各种制品。
膨胀珍珠岩的技术性能与特点如下。
(1) 热导率   这是膨胀珍珠岩最重要、最有价值的技术性能。在常温下为0.047〜0.074W/(m·K)，随产品的堆积密度增大而提高，随含水量的提高而增大。在低温下，膨胀珍珠岩的热导率为0.027W/(m·K)，比许多保温材料都低，具有良好的低温绝热性能。
(2) 使用温度   膨胀珍珠岩的耐火度为1280〜1360℃，安全使用温度为800℃，低温可在-200℃下使用。
(3) 吸水性和吸湿性   短时间内吸水性极强，浸水15〜30min，质量吸水率可达400%, 体积吸水率为29%〜30%,密度越小的吸水性越强。在相对湿度95%〜10000的条件下，吸湿率为0.006%〜0.080% (质量），比其他保温材料的吸湿性弱。
(4) 抗冻性   经15次冻融循环后，粒度组成不变，抗冻性良好。
(5) 耐酸耐碱性    膨胀珍珠岩（密度100〜227kg/m³)能在10%〜40%的NaOH溶液中浸泡24h，其质量剩余量仅为18%〜31%，所以耐碱性很差；但耐酸性良好，浸泡24h后的质量剩余量高达98%〜100%。因此膨胀珍珠岩产品不宜用于耐碱的部位。
(6) 电绝缘性   电阻率为（1.95〜2.30)×10¹⁰Ω•cm,为电绝缘材料。
(7) 吸声性   用混响法测定，堆积密度为 106kg/m³、厚度为40mm的膨胀珍珠岩，125〜3000Hz声频内，平均吸声系数为0.556。
膨胀珍珠岩在建筑上广泛用于围护结构、低温及超低温保冷设备、热工设备等的绝热材料，也可用于制作吸声制品。